萬(wàn)達(dá)具有核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

    一是訂單地產(chǎn)。

   2001年跟沃爾瑪提出簽訂戰(zhàn)略協(xié)議的時(shí)候，它的亞太地區(qū)總裁一笑，那是一種很蔑視的笑法，他說(shuō)能不能搞一個(gè)是一個(gè)，不要簽。后來(lái)經(jīng)過(guò)一年多談判，沃爾瑪和我簽了。我們把這種方式擴(kuò)大到百貨，家居、文化提樂(lè)行業(yè)，現(xiàn)在我們有30多家簽約的戰(zhàn)略合作伙伴，其中12家是世界500強(qiáng)企業(yè)，其他的都是國(guó)內(nèi)的前三強(qiáng)企業(yè)，我們這樣做的好處在哪里呢？首先，它們想去哪個(gè)區(qū)域我了解，每個(gè)城市想發(fā)展幾個(gè)我清楚。其次，我要去一個(gè)地方，我要拿這塊地，問(wèn)它們?nèi)ゲ蝗?，頂多一個(gè)月就可以得到回復(fù)信息，可能這個(gè)企業(yè)想去，那個(gè)企業(yè)不想去，那么分析一下想去的企業(yè)，挑不同類(lèi)型的組合在一起。我根據(jù)它們的需求做一個(gè)規(guī)劃，規(guī)劃做出來(lái)后，平衡一下每個(gè)企業(yè)的位置，談好以后，這個(gè)企業(yè)就要給我一個(gè)正式的具有法律效力的確認(rèn)書(shū)。確認(rèn)書(shū)簽訂后，一般都會(huì)收一筆保證金，這個(gè)時(shí)我再投錢(qián)進(jìn)去。如果我投錢(qián)進(jìn)去你不來(lái)，按照規(guī)定保證金沒(méi)收，你還要支付貼償金，從我們執(zhí)行這個(gè)訂單地產(chǎn)以來(lái)，到目前為止還沒(méi)有一家企業(yè)簽了合約要進(jìn)來(lái)，以后建好的時(shí)候沒(méi)來(lái)，這種訂單地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在哪里呢？首先，招商在前，家居超市：電器各要多少，根據(jù)它們需要的面積建設(shè)，基本上建設(shè)的面積全部都能出租，不會(huì)出現(xiàn)有的企業(yè)建設(shè)完了再去招商的情況，就會(huì)處于弱勢(shì)地位，談判就不對(duì)等，其次，如果所有的企業(yè)都不看好一個(gè)項(xiàng)目，而我對(duì)這個(gè)項(xiàng)目非?？春谩＞驼f(shuō)明我的判斷還沒(méi)有達(dá)到業(yè)內(nèi)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，這樣我就放棄投資，可以避免投資風(fēng)險(xiǎn)，以后，約定拿到工程驗(yàn)收證的90天開(kāi)始計(jì)租，我不管你開(kāi)業(yè)不開(kāi)業(yè)，我的收入是非常穩(wěn)定的，這些企業(yè)在我的計(jì)租期之前拼命爭(zhēng)取開(kāi)業(yè)，有極個(gè)別企業(yè)沒(méi)來(lái)得及開(kāi)業(yè)，到期租金也得交來(lái)，所以這一系列的風(fēng)險(xiǎn)就可以回避了。在這方面我們有很多的經(jīng)驗(yàn)心得，我總結(jié)出來(lái)的名字叫訂單地產(chǎn)。從2002年起，我在所有的論壇，協(xié)會(huì)和行業(yè)的會(huì)議上都大聲疾呼，所有想做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，首先要做對(duì)程序，就是招商在前，開(kāi)發(fā)在后。所以，訂單地產(chǎn)是我們競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

中心供氧系統(tǒng)

二是城市綜合體開(kāi)發(fā)。

   我們的城市綜合體開(kāi)發(fā)在國(guó)內(nèi)可以講是絕無(wú)僅有，獨(dú)此一家。當(dāng)然很快就會(huì)有人來(lái)模仿，但到目前為止，我還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)和我們同時(shí)做的。至少在兩三年內(nèi)我這塊的利潤(rùn)可以多享受一點(diǎn)。中心供氧。

三是商業(yè)地產(chǎn)的招商與運(yùn)營(yíng)管理

  我們專(zhuān)門(mén)做商業(yè)地產(chǎn)，再加上有了五六年的經(jīng)驗(yàn)，人才結(jié)構(gòu)就發(fā)生了變化，目前商業(yè)開(kāi)發(fā)這個(gè)系統(tǒng)人才的比例基本是4：6，地產(chǎn)類(lèi)的人才占六成，其他零售類(lèi)，營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)的人才占四成。我的目標(biāo)是將來(lái)變成“倒四六”，兩個(gè)反過(guò)來(lái)。各種名樣的人才結(jié)合在一起，再加上運(yùn)營(yíng)了這么多年，招商營(yíng)運(yùn)的能力就提高了，舉個(gè)例子，上海的五角場(chǎng)，是上海市規(guī)劃的副中心。五角場(chǎng)地區(qū)政府有意識(shí)地規(guī)劃，投了很多錢(qián)，交通做了四層，叫作四層立體交通。地下兩層，地上兩層。剛開(kāi)始做這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)民，市致府，尤其是楊浦區(qū)政府非常擔(dān)心我們的招商。因?yàn)槲覀冺?xiàng)目做得大，有34萬(wàn)平方米，怕我們招商有何題。和我們一道之隔、就是上商比較大的家零售金業(yè)，百聯(lián)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的一個(gè)12萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，它這個(gè)項(xiàng)日比我門(mén)早折遷一年，早開(kāi)工10個(gè)月，但到現(xiàn)在還設(shè)有竣工。我今年12月就可以開(kāi)業(yè)，而且在8月份的時(shí)候，我們招商就全部結(jié)束了，而且我現(xiàn)在招商的租金比一道之隔的百聯(lián)平均至少超過(guò)30%。

   經(jīng)過(guò)這幾年專(zhuān)業(yè)地發(fā)展，尤其重要的是我們商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力在提高，招商招得好和今后經(jīng)營(yíng)得好是完全不同的。我曾經(jīng)在一個(gè)論壇上講過(guò)，做商業(yè)地產(chǎn)絕對(duì)不是開(kāi)業(yè)大吉。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)絕不是順利的開(kāi)始，而是麻煩的開(kāi)始。開(kāi)業(yè)以后就會(huì)有很多店鋪的調(diào)整，租金能不能收上來(lái)，管理能不能到位，資產(chǎn)能不能增值，租金能不能增加，一系列麻頃的同題。萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在有一個(gè)幾千人的專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)

隊(duì)，我們叫作萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司，這也是中國(guó)目前首先一家冠以商業(yè)管理名稱(chēng)，跨區(qū)域進(jìn)行商業(yè)管理的企業(yè)。我們也是被通出來(lái)的，一開(kāi)始我們做購(gòu)物中心時(shí)，想請(qǐng)別人來(lái)管，一談管理費(fèi)高得要命，只好自己管，一開(kāi)始的時(shí)候手忙腳亂的，五六年的時(shí)間我們練出了這種能力，今后營(yíng)運(yùn)管理能力就是萬(wàn)達(dá)的核心克爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而這種核心竟?fàn)巸?yōu)勢(shì)是很難克隆的。幾千人的團(tuán)隊(duì)你說(shuō)挖兩個(gè)人走就能解決問(wèn)題嗎？商業(yè)管理有了這種核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，贏利的空間就出來(lái)了。做商業(yè)管理原來(lái)只想著管好自己的物業(yè)，也沒(méi)有想到做商業(yè)管理本身也能產(chǎn)生利潤(rùn)。經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，我們的商業(yè)公司開(kāi)始盈利了，我舉一個(gè)例子，我們上海項(xiàng)目的商業(yè)管理公司，大概利潤(rùn)可以達(dá)到2000萬(wàn)元：北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的管理公司，利澗可以超過(guò)1000萬(wàn)元，按照現(xiàn)在的速度發(fā)展下去，如果干到50家?？赡芪覀兊纳虡I(yè)管理公司年利潤(rùn)就有幾個(gè)億。上面幾點(diǎn)合在一起，形成了萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也使我們更加堅(jiān)定了做商業(yè)地產(chǎn)的決心。手術(shù)室凈化。

本文部分摘自《萬(wàn)達(dá)哲學(xué)》